Tout savoir pour votre location nue (ou vide)
La location nue consiste à louer un bien vide et sans meubles. Vous envisagez ce type de bail pour votre investissement locatif ? Sachez que la location vide présente des règles très précises concernant la durée du bail, le préavis… On vous dit l’essentiel sur ce contrat très répandu, ainsi que les avantages et inconvénients.
Location nue : définition
On appelle location nue, le fait de mettre en location un bien immobilier non meublé, c’est-à-dire vide. La location nue est l’investissement immobilier le plus basique et le plus courant. Le terme de location vide s’oppose à celui de location meublée.
Le bien peut être neuf ou ancien. Il peut aussi s’agir de locaux d’habitation, de locaux d’activité ou de terrains.
Par nu ou vide, on entend que le logement doit être loué sans aucun meuble, en dehors des équipements minimum, c’est-à-dire les sanitaires, une douche et un évier dans la cuisine.
Les aspects juridiques de la location nue
La location nue est régie par la loi du 6 juillet 1989, qui vise à protéger les parties au contrat. Cette loi laisse peu de place à l’improvisation.
La présence d’un bail écrit
Dans le cas d’une location vide, un contrat de bail est obligatoire. Il doit être établi par écrit et signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, caution). Il doit aussi être conforme au modèle de bail réglementaire sous peine de nullité.
Certains documents doivent également être annexés au bail. C’est le cas du diagnostic technique ou de l’état des lieux par exemple.
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La durée de la location
Dans le cas d’un bail de location nue, la durée minimum du contrat est fixée à 3 ans, lorsque le propriétaire est un particulier.
À la fin du bail, et en l’absence de préavis donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est reconduit automatiquement, par tacite reconduction.
Bon à savoir : la durée du bail en location vide est étendue à 6 ans si le bailleur est une personne morale (société).
Le dépôt de garantie
Afin de vous protéger des dégradations éventuelles, vous pouvez demander un dépôt de garantie au locataire. Le montant maximum de ce versement est encadré et ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges.
Si vous souhaitez l’exiger, le montant doit obligatoirement figurer dans le bail.
Bon à savoir : en location nue, l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire.
Le préavis
Le locataire peut notifier son congé et sa volonté de mettre fin au bail à n’importe quel moment, et sans avoir à justifier le motif de son départ, sous réserve de respecter certaines règles :
- il doit vous signifier son congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé ;
- la lettre de congé doit vous être adressée au moins 3 mois avant le départ (attention, certaines exceptions abaissent le délai de préavis à 1 mois.).
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez mettre fin au bail avec un préavis de 6 mois, mais le congé doit être motivé et les motifs sont limités à trois :
- congé pour vente : vous souhaitez revendre le bien ;
- congé pour reprise : vous aspirer à reprendre le logement pour en bénéficier à titre personnel ou en faire profiter un proche ;
- congé pour motif légitime et sérieux : si votre locataire a commis un manquement à ses obligations contractuelles (loyers impayés, troubles de voisinage…).
Les avantages de la location vide
La location nue comporte plusieurs avantages.
La durée du bail et le délai de préavis étant plus longs que ceux d’une location meublée, les locataires en place restent souvent plus longtemps. La rotation et la recherche de nouveaux occupants sont donc moins fréquentes. De ce fait, la location vide connaît moins de vacance et la perception de loyers est beaucoup plus régulière.
La mise en location facile est aussi un avantage. Vous n’avez pas d’aménagements à prévoir, ni de mobilier à acheter. Les états des lieux d’entrée et de sorties s’en trouvent aussi simplifiés.
Enfin, le régime fiscal au réel, vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent diminuer vos impôts. Ce régime autorise la déduction de toute une série de dépenses de vos loyers. Les charges de mise en location et d’entretien, ainsi que celles liées à l’emprunt peuvent être déduites des revenus perçus.
Les inconvénients de la location nue
Même si la location nue a ses avantages, elle présente aussi des inconvénients.
Tout d’abord, les contraintes qui entourent le contrat de location vide sont plus nombreuses que dans une location meublée (durée de bail et délai de préavis plus longs, protection des locataires âgés…).
