Comment réaliser l’achat d’un immeuble de rapport ?

21 JUIN 2021

L’achat d’un immeuble de rapport est l’investissement locatif parfait pour ceux qui cherchent un rendement élevé.

Il présente des avantages financiers certains par rapport à la copropriété. Toutefois, il n’est pas facile de se lancer dans un tel placement immobilier.

De nombreux paramètres sont à prendre en compte avant d’acheter un immeuble locatif.

Voici les points sur lesquels vous devez être particulièrement vigilant, pour faire les bons choix dès le début du projet d'investissement.

Achat d’un immeuble de rapport : comment investir

À quoi correspond l’achat d’un immeuble de rapport ?

L’achat d’un immeuble de rapport, également appelé immeuble locatif, est un projet d'investissement immobilier particulier. En effet, il s'agit d'un placement conséquent par lequel l'investisseur acquiert un immeuble entier, d'un seul bloc, et devient alors l'unique propriétaire. Ce mécanisme de propriété s'oppose à celui de la copropriété, où les propriétaires sont plusieurs à posséder l'immeuble.

 

Il s’agit d’un investissement à visée locative ayant pour principal objectif le rendement. Ce type d’investissement offre souvent une rentabilité élevée, car l’achat d’un immeuble de rapport présente un certain nombre d’avantages :

  • prix au m² généralement plus intéressant à l'achat ;
  • frais de notaire et impôt foncier moins élevés, en comparaison à un investissement dans plusieurs appartements dans des immeubles différents ;
  • économies des frais de syndic.

 

 

Les questions à vous poser pour réussir l’achat d’un immeuble de rapport

 

Où investir ?

Pour n'importe quel investissement immobilier, le choix de la localisation est crucial. C'est encore plus vrai lors de l’achat d’un immeuble de rapport, puisque vous n'aurez pas à chercher un locataire, mais plusieurs.

 

Attention, avant d'investir dans un immeuble locatif vendu à un prix attractif, vérifiez bien le lieu et la demande locative associée.

 

L'objectif est de trouver des occupants facilement, rapidement pour rentabiliser votre investissement et faire face aux mensualités de crédit. La ville, la rue, la demande locative, le prix des loyers, sont donc des critères importants, à prendre en compte dans votre recherche, dès le début de votre projet.

 

Comment financer cet investissement en immeuble locatif ?

Même si l’achat d’un immeuble de rapport devrait permettre de dégager une rentabilité intéressante, le montant du projet est forcément plus important.

 

Pour que les banques acceptent de financer votre projet, préparez bien votre besoin financier en amont :

  • quel sera votre apport personnel ?
  • quel montant avez-vous besoin d'emprunter ?
  • des travaux sont-ils à prévoir ?

 

Posez-vous aussi la question de la durée de l'emprunt ? Une durée longue favorisera le cash-flow immédiat, puisque la mensualité pourra être inférieure aux loyers. Une durée plus courte permettra de rembourser le prêt plus vite et donc de disposer plus rapidement d'une rente.

 

SCI ou nom propre ?

Pour l’achat d’un immeuble de rapport, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux : location meublée en LMP ou LMNP, SCI, société de type SARL ou SAS.

 

Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Le régime le plus répandu lors d'un investissement en immeuble locatif est l'achat par le biais d'une SCI. En effet, en plus de faciliter la transmission du patrimoine lors des successions et donations, la société civile immobilière permet d’acheter à plusieurs et donc d’augmenter la capacité d’endettement. De plus, vous pouvez choisir une imposition via l’impôt sur le revenu (IR) et bénéficier d’une fiscalité allégée.

 

Acheter en nom propre offre l’avantage de vous laisser seul décisionnaire à bord.

 

Immeuble ancien ou neuf ?

Se lancer dans la construction d'un immeuble est un projet fabuleux, mais souvent très complexe. Si vous n'avez pas d'expérience dans la construction neuve ou si vous ne connaissez pas des partenaires de confiance pour vous accompagner, mieux vaut passer votre chemin et opter pour un achat dans l'ancien.

 

Achat d’un immeuble de rapport : immeuble loué ou libre de toute occupation ?

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, deux situations se présentent à vous.

 

L'immeuble est libre de toute occupation. Dans ce cas, il sera plus facile d'effectuer d'éventuels travaux, de rénover et d’agencer l’immeuble à votre guise. Vous pouvez alors en profiter pour amortir fiscalement les travaux. Vous restez également libre de choisir vos locataires et de vous adapter à la demande locative : location nue ou meublée, proposition de colocation…

 

L’immeuble locatif est déjà loué. Vous héritez de locataires et de types de baux que vous n’avez pas choisis. Il est alors difficile, par exemple, de passer sur de la location meublée si l’immeuble est loué avec des baux nus. En revanche, l’incertitude locative est réduite à son minimum, et la présence de locataires a pour avantage de rassurer les établissements bancaires.