Assurance loyers impayés : faut-il souscrire ?
Propriétaire-bailleur d’un bien immobilier locatif, vous vous posez des questions avant de souscrire à une assurance loyers impayés ?
Il est vrai qu’en proposant votre logement à la location, vous vous exposez à certains risques, comme la dégradation du bien ou encore les défauts de paiement.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une protection efficace en cas de litiges.
Découvrez comment elle fonctionne et quels sont les avantages ?
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est aussi appelée Garantie Loyers Impayés (GLI). Comme son nom l’indique, elle vous protège, en tant que propriétaire-bailleur, contre l’absence de paiement des loyers de la part d’un locataire en place.
Bien souvent, elle garantit aussi :
- les frais de procédure d’un éventuel recours en justice contre le mauvais payeur ;
- la protection juridique ;
- la prise en charge des dégradations locatives.
L’assurance loyers impayés s’adresse aux bailleurs et ne doit pas être confondue avec l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). Cette dernière vient compléter l’assurance habitation des locataires, surtout si leur contrat ne couvre pas tous les sinistres.
Quels sont les logements concernés par la garantie loyers impayés (GLI) ?
La garantie loyer impayé est valable pour les locaux à usage d’habitation (maison, appartement, et même parking ou garage), et parfois pour les locaux professionnels utilisés dans le cadre libéral. En revanche, ne sont pas concernés par l’assurance loyers impayés : les locations saisonnières, les logements de fonction, les résidences secondaires, les locaux commerciaux, ainsi que les immeubles insalubres ou en état de péril.
Quels avantages à souscrire une assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés reste optionnelle. La GLI a pour objectif de sécuriser les revenus du propriétaire bailleur issus de la location de son bien et le prémunit contre les éventuelles détériorations immobilières. Elle présente plusieurs avantages :
- c’est souvent une assurance vraiment complète pour faire face à un locataire indélicat ;
- elle vous évite les frais de justice d’une procédure d’expulsion ;
- dans le cadre d’un investissement locatif, c’est une vraie solution de sécurité financière. En effet, les conséquences de loyers impayés peuvent être lourdes pour les propriétaires, surtout en cas de crédit bancaire ;
- les exigences d’éligibilité permettent de réduire, dès le début, le risque locatif de l’opération, en demandant un dossier solide au locataire.
Comment ça fonctionne ?
Afin de pouvoir souscrire à une assurance loyers impayés, vous devrez répondre à des critères d’éligibilité, liées à la fois à votre condition et à celle du locataire
Côté propriétaire :
- le bien mis en location doit être la résidence principale de votre locataire ;
- certaines clauses spécifiques sont exigées par de nombreuses compagnies d’assurances. C’est le cas, par exemple, de la clause résolutoire et de la clause de solidarité en cas de bail de colocation.
Quant au locataire ; il doit être solvable aux yeux de l’assureur. Afin de vérifier le risque encouru, il devra présenter des documents justificatifs :
- revenus ;
- relevés bancaires ;
- contrat de travail…
Attention : si l’assureur ne vérifie pas la solvabilité du locataire, c’est à vous de le faire. En cas d’impayés, si le locataire s’avère non solvable, la garantie ne s’appliquera pas. Vous ne serez donc pas indemnisé même si vous avez cotisé pendant des mois.
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés se souscrit auprès d’un assureur privé. Évidemment le coût est variable d’une compagnie à l’autre, en fonction des garanties prises en charge, mais aussi de leur politique commerciale. Il est donc primordial de comparer plusieurs assurances avant de faire votre choix.
Le montant des cotisations est fonction du loyer pratiqué. Le prix représente en moyenne de 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats.
Bon à savoir : le montant de la cotisation Garantie Loyers Impayés (GLI) est déductible de vos revenus fonciers, lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.
Que se passe-t-il en cas d’impayés ?
Si vous faites face à un impayé de la part de votre locataire, vous devez tout d’abord suivre une procédure préalable, composée de différentes relances, simples, à envoyer en courrier recommandé. Adressez, dans les délais prévus par le contrat de location, un courrier de relance au locataire ainsi qu’une mise en demeure de payer.
Ce n’est qu’ensuite que vous pourrez réaliser votre déclaration de sinistre auprès de votre assureur. Si votre dossier est bien recevable, celui-ci sera donc traité.
Bon à savoir : la loi Boutin interdit au propriétaire ayant souscrit une assurance loyers impayés de demander une caution (solidaire ou non). En d’autres termes, il est impossible de cumuler GLI et caution.
À retenir
Avant de souscrire une assurance loyers impayés, qui reste coûteuse, il est important de se poser les bonnes questions au vu de votre situation :
- combien coûterait cette garantie ?
- quelles sont vos contraintes ? (crédit bancaire, besoin absolu de liquidités…)
- les risques sont-ils élevés ? (selon le type de bien, sa localisation, le locataire est-il solvable ?…)
Ce n’est qu’en répondant à ces questions que vous saurez si une garantie loyers impayés (GLI) est vraiment pertinente pour vous.
Un gain de temps précieux
Après la phase de définition des objectifs, l’investissement locatif clé en main vous permet de déléguer la tâche qui prend le plus de temps : la recherche du bien idéal.
Les professionnels sont expérimentés, ont déjà un réseau et des connaissances du marché. Ils sont aussi plus réactifs. Lorsqu’ils effectuent les recherches pour vous, la prospection du bien est alors beaucoup plus efficace.
Ils vous évitent ainsi le temps de recherche, mais aussi de vous déplacer pour rien (pour une visite non adaptée).
Une gestion facilitée
Une fois que le bien immobilier est choisi, la société d’investissement locatif clé en main peut aussi prendre en charge toutes les démarches administratives, liées à l’acquisition, pour que vous puissiez être réactif et effectuer votre achat le plus rapidement possible.
Par la suite, confier la gestion de son bien à une société tierce facilite aussi la tâche. Gérer des travaux, trouver des locataires n’est pas forcément chose aisée. De plus, optimiser cette gestion est toujours plus efficace. La société se charge de trouver des locataires, mais aussi de s’assurer de la solvabilité de ceux-ci, afin de réduire les risques de loyers impayés ou de détérioration des biens.
Un placement rentable grâce à l’investissement locatif clé en main
L’investissement locatif clé en main est un excellent moyen de rentabiliser au maximum son placement, pour bénéficier d’une entrée d’argent régulière, et ce, sur le long terme.
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