Le cash-flow immobilier est une notion indispensable, permettant de mesurer la performance d’un investissement.
En immobilier, la notion de cash-flow revient très souvent dans la bouche des experts et des investisseurs. C’est en effet un élément essentiel pour mesurer la rentabilité d’une opération immobilière. Pour bien comprendre cette notion, découvrez la définition, le mode de calcul et nos conseils pour se constituer un bon cash-flow immobilier.
Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ?
Le mot cash-flow vient de l’anglais et se traduit littéralement par « flux de trésorerie ». C’est un terme financier, utilisé initialement dans l’univers comptable des entreprises. Il mesure les mouvements de liquidités, entrants ou sortants, sur une période donnée.
Le cash-flow en immobilier reprend une notion similaire, appliquée à l’univers de l’investissement immobilier. Il correspond au « bénéfice », c’est-à-dire à la réserve d’argent restante une fois les loyers perçus et toutes les dépenses réglées.
Le cash-flow immobilier est un indicateur indispensable pour mesurer la rentabilité de votre projet. En investissement immobilier, le calcul du cash-flow est une approche très intéressante à mener pour analyser la pertinence de votre opération. Atteindre l’équilibre entre les bénéfices et les dépenses, c’est l’assurance pour rendre rentable son projet immobilier.
Comment calculer le cash-flow immobilier ?
Le calcul d’un cash-flow immobilier est simple :
1 – Commencez par prendre en compte les flux entrants. Il s’agit des revenus locatifs bruts, c’est-à-dire les loyers + les charges récupérables, refacturées aux locataires.
2 – Recensez ensuite l’intégralité des sorties d’argent. Prenez en compte toutes les dépenses qui concernent le bien :
- travaux éventuels ;
- charges locatives non récupérables, charges de copropriété ;
- frais de notaire ;
- mensualités du crédit et intérêts ;
- frais de dossier, frais de courtage… ;
- assurances ;
- impôts fonciers ;
Cash-flow immobilier = flux entrants (revenus) – flux de sorties (totalité des frais et des dépenses).
Par exemple, vous louez un appartement pour un montant de 900 € par mois charges comprises. Côté dépenses, vous cumulez les charges totales (120 €), la taxe foncière (50 €), les mensualités de crédit assurance comprise (500 €), frais de location de l’agence immobilière (70 €) et les impôts (87 €), soit un total de 827 €.
- Cash-flow positif = 73 € / mois
De préférence, réalisez un calcul par investissement. Si vous avez plusieurs biens mis en location, faites un calcul par bien. Cela vous permettra de calculer le cash-flow immobilier de chacun de vos investissements locatifs.
Qu’est-ce qu’un bon cash-flow immobilier ?
Il existe 3 types de cash-flow immobilier : positif, nul ou négatif. Un bon cash-flow est évidemment celui qui est positif ou nul.
Le cash-flow positif
Si vos entrées financières sont supérieures au total de vos dépenses, alors vous générez un cash-flow positif. Félicitations, votre placement est rentable, vous créez des liquidités. Ce surplus est très avantageux pour :
- dégager des revenus complémentaires ;
- tranquilliser les établissements bancaires ;
- éviter de plomber votre budget personnel.
Que faire de ce cash-flow immobilier positif ?
Lorsque vous dégagez un cash-flow positif, vous avez 3 façons d’utiliser ce bénéfice :
- l’épargner : pour avoir de l’argent en réserve et pallier les imprévus (dépenses inattendues de travaux, vacance locative…) ;
- l’utiliser en tant que revenu, par exemple pour compléter votre salaire ou votre retraite ;
- l’investir dans l’immobilier, pour booster davantage votre patrimoine ou le diversifier.
Le cash-flow nul (ou neutre)
Votre investissement atteint aussi l’autofinancement. Votre emprunt se rembourse tout seul. Cela vous permet d’investir sans que cela ne vous coûte.
Le cash-flow négatif
Dans ce cas, si les dépenses sont supérieures à l’ensemble des entrées financières, l’investissement devient une dépense. Si le déficit est important et que vous ne prenez aucune mesure de rectification, vous risquez de vous trouver dans une situation délicate. Vous pouvez rencontrer des difficultés à rembourser le crédit.
Certes, vous gagnez malgré tout en capital immobilier, mais l’investissement n’est pas rentable à court terme et demande généralement un effort d’épargne tous les mois.
Comment créer un cash-flow positif en immobilier ?
Un cash-flow immobilier positif est idéal et rêvé par de nombreux investisseurs, mais il n’est pas si facile à atteindre. Voici quelques conseils pour l’optimiser :
- achetez en dessous du prix du marché : pas forcément facile, mais pensez à négocier le prix du bien quelles que soient les circonstances. Vous pouvez aussi être attentif aux charges qui doivent être les plus faibles possibles ;
- augmentez la valeur locative, en privilégiant toujours la meilleure localisation, ou, par exemple, grâce à des travaux de rénovation ou d’amélioration du logement ;
- renégociez votre prêt immobilier et son taux ;
- modifiez le mode de location : location nue, meublée ou saisonnière, faites le choix du meilleur rendement en fonction de votre situation.
Attention à la fiscalité !
Même avec un cash-flow immobilier positif, la rentabilité d’une opération peut vite être réduite à néant si l’imposition n’a pas été réfléchie.
