Comprendre les charges de copropriété

03 JANVIER 2022

Les charges de copropriété servent à financer l'ensemble des charges d'un immeuble ou d'un ensemble de logements, pour lequel il y a plusieurs copropriétaires.

Charges de copropriété : comment ça marche ?

Vous êtes sur le point de réaliser un investissement immobilier et d’acheter en copropriété ? Le fonctionnement de ces groupements de logements et de propriétaires est particulier et les charges communes sont appelées charges de copropriété. Indispensable pour la gestion de l’immeuble, vous ne devez pas les oublier dans vos simulations d’achat et de rendement locatif. Comment se répartissent ces frais de copropriété entre les différents propriétaires ? Qui doit payer et comment se renseigner en amont sur le montant ? Éléments de réponse.

 

 

Définition des charges de copropriété

Les charges de copropriété correspondent aux frais engendrés pour assurer l'entretien et le bon fonctionnement d'un ensemble de logements, divisé entre plusieurs copropriétaires.

 

On connaît bien les copropriétés qui correspondent à un immeuble ou à un lot d'immeubles.  Il existe aussi des copropriétés qui regroupent des maisons individuelles, en lotissement par exemple.

 

Les copropriétaires désignent un syndic de copropriété afin d'assurer la gestion, d'administrer et de gérer les finances.

 

 

Répartition des frais de copropriété

 

Pour comprendre la répartition des charges de copropriété entre les propriétaires, on doit en préambule s'attarder sur les 2 catégories de frais : les charges générales et les charges spéciales.

 

Les charges générales

Elles représentent toutes les dépenses qui concernent l'ensemble de l'immeuble et des copropriétaires. Elles s'apparentent souvent aux coûts d'entretien, la conservation et la tenue des parties communes :

  • ménage, entretien et petites réparations ;
  • espaces verts ;
  • sortie des ordures ménagères ;
  • frais en lien avec le syndic de copropriété (honoraires…) ;
  • salaire de l'éventuel gardien ou concierge…

 

La répartition des charges générales dépend de la quote-part de propriété de l’immeuble détenue par chaque propriétaire. Le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes.

 

Pour connaître la quote-part correspondant à chaque lot de la copropriété, il suffit de se reporter au règlement de copropriété.

 

Les charges spéciales

Ici, on parle des frais qui ne concernent que certains propriétaires, relatifs à des dépenses bien spécifiques. Les plus courantes sont :

  • le chauffage collectif ;
  • l’eau ;
  • les charges d’ascenseur.

 

La répartition pour le paiement de ces charges spéciales est établie selon l'utilité qu'elles ont pour chaque copropriétaire. L’exemple le plus parlant est celui des ascenseurs : les logements du rez-de-chaussée ne payent pas de charges sur ce poste ; il en est de même pour celui qui ne possède pas de cave ou de garage.

En revanche, utilité ne rime pas avec usage. En effet, vous êtes obligé de payer la part liée aux ascenseurs même si vous ne l’utilisez pas.

 

Les charges exceptionnelles

Au-delà de ces charges courantes classifiées en deux catégories (charges générales et spéciales), s’ajoutent des charges exceptionnelles ou ponctuelles qui correspondent à des gros travaux (ravalement de façade, travaux de toiture ou de peinture, changement de chaudière…).

Elles entrent aussi dans le total des charges de copropriété, mais nécessitent un vote préalable des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

 

 

Qui doit payer les charges de copropriété ?

Tous les copropriétaires sont concernés par le paiement des charges, en fonction de leur quote-part, sous peine de recours devant le tribunal judiciaire.

 

Chaque année, le syndic procède à un appel de fonds. Il dispose ainsi de provisions pour supporter les frais de copropriété de l’année à venir. Ces paiements servent à la prise en charge des dépenses prévues dans le budget prévisionnel.

 

Toutes les charges de copropriété sont votées en assemblée générale dans le cadre du budget prévisionnel.

Concernant les dépenses exceptionnelles, celles-ci n’entrent pas dans le budget prévisionnel, mais elles sont votées une à une.

 

 

Charges récupérables sur le locataire

Si vous êtes propriétaire bailleur, certains frais de copropriété peuvent être imputables aux locataires, en fonction de la nature des charges. C’est notamment le cas pour les charges de copropriété directement liées à la propre consommation de l’occupant au sein de l’immeuble : eau, chauffage collectif, électricité et entretien des parties communes et espaces verts.

 

Tous les frais ne sont pas concernés. Les charges récupérables sont clairement encadrées.

 

 

Comment se renseigner sur les frais de copropriété ?

Avant d’investir en copropriété, renseignez-vous sur les frais et les montants payés en matière de charges de copropriété. En effet, ces charges impactent très logiquement le calcul de votre rentabilité locative. Elles font partie des éléments à prendre en compte pour simuler votre rendement et le comparer avec un autre bien à vendre.

C’est à vous, en tant que futur acheteur, de vous renseigner sur les frais de copropriété. Pour cela, vous pouvez demander les documents suivants au vendeur :

  • le règlement de copropriété ;
  • le montant payé pour les charges sur les années précédentes ;
  • les derniers procès-verbaux des assemblées générales ;
  • la nature et le montant des travaux votés, mais pas encore réalisés ;
  • l’échéancier des appels de fonds ;
  • le budget prévisionnel voté.

 

 

En résumé

Quelles dépenses couvrent les charges de copropriété ?

La charge de copropriété inclut les dépenses relevant de l’entretien, de la conservation et de l’administration des parties communes, des services collectifs et des éléments d’équipement commun de la copropriété.

 

Comment sont-elles réparties ?

Globalement, les frais de copropriété se répartissent en fonction de votre quote-part dans la copropriété. On parle aussi de tantièmes de copropriété.

 

Suis-je obligé de payer la totalité des frais de copropriété ?

Oui, mais si vous louez le logement, pensez aux charges de copropriété récupérables. Ces frais n’étant pas négligeables, renseignez-vous sur les montants avant d’acheter.