Investissement LMNP : comprendre le statut

05 JUILLET 2021

Si vous cherchez à réaliser un investissement locatif tout en défiscalisant, l'investissement LMNP (loueur en meublé non professionnel) est une option intéressante.

Ce statut bénéficie en effet d'un cadre fiscal avantageux. Comment en profiter ? Quelles sont les conditions à réunir pour investir en LMNP ? Explications.

investissement lmnp

Statut LMNP : définition

La qualification de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires qui encaissent des loyers issus d’un ou plusieurs logements meublés. Pour bénéficier du statut fiscal correspondant, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % de leurs revenus globaux. Par ailleurs, la location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal.

 

Quelles sont les locations concernées par le régime LMNP ?

Le statut LMNP concerne les loyers issus de la location meublée. Cela peut être :

  • les logements à usage d'habitation, que ce soit appartement ou maison ;
  • les résidences gérées avec services (résidence étudiante, résidence pour séniors, résidence de tourisme ou d'affaires) ;
  • les locations touristiques et de courte durée, ponctuelles et/ou saisonnières.

 

Ne sont donc pas concernés : les locaux commerciaux, les locations nues, les mises en location d'une ou plusieurs pièces si celles-ci se trouvent au sein de la résidence principale du propriétaire.

 

Comment se définit un logement meublé ?

Pour réaliser un investissement LMNP, le logement doit impérativement être meublé et destiné à un usage d'habitation. Il doit donc être équipé du mobilier suffisant pour que l'occupant puisse l'habiter en l'état. La liste des équipements et mobiliers à fournir est encadrée et stricte :

  • literie comprenant une couette ou une couverture ;
  • dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux et/ou volets) ;
  • équipement électroménager pour la cuisine : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et chaises ;
  • étagères ou éléments de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

 

Investissement LMNP : les conditions pour bénéficier du dispositif

Lors d'un investissement LMNP, il existe des seuils pour bénéficier du statut. En tant que bailleur, vous ne devez pas exercer cette activité à titre professionnel. Les revenus locatifs perçus ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an ou, ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

 

Au-delà de ce montant, c’est le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui s’applique.

 

 

Investir en LMNP : choisir le bien immobilier

Pour réaliser un investissement LMNP, mieux vaut choisir un bien qui se louera facilement. Pour cela, privilégiez les grandes villes où la demande locative est élevée. Choisissez aussi un bien dont les caractéristiques répondent aux besoins. Globalement, un studio ou un deux-pièces est plus demandé qu’un grand appartement ou qu’une maison, sauf si vous souhaitez faire de la colocation.

 

Investir en LMNP vous laisse le choix entre une acquisition dans l’ancien ou dans le neuf :

  • avec un logement ancien, vous louerez le bien via un bail classique ;
  • dans l’immobilier neuf, l’investissement LMNP se fait souvent via les résidences services. Dans ce cas, vous concluez un bail commercial avec l'exploitant de la résidence.

 

Quand le bien immobilier fait partie d'une résidence gérée avec services (résidence étudiante, résidence pour séniors, résidence de tourisme ou d'affaires), vous n'avez aucun souci de vacance ou de gestion locative, celle-ci étant assurée par l'exploitant de la résidence.

 

 

Investissement LMNP : deux possibilités de défiscalisation

L’investissement LMNP est surtout intéressant sur le plan fiscal : vous êtes en effet imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas des revenus fonciers. Vous pouvez en outre choisir entre 2 options pour opérer des déductions et ainsi faire baisser votre facture fiscale : soit vous optez pour le régime forfaitaire « micro-BIC », soit vous choisissez le régime réel et vous déduisez les charges et les amortissements de vos recettes.

 

Le régime micro-BIC

Dans ce cas de figure, un simple abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers perçus. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite et la récupération de la TVA est interdite.

À titre de comparaison, en location vide, l'abattement est seulement de 30 %.

 

Le régime réel simplifié

Ici, vous avez la possibilité de déduire des revenus déclarés, l'ensemble des charges. Sont concernés, les frais d’acquisitions et les droits d’enregistrement la première année, puis les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurances, les charges locatives…

Dans de nombreux cas, ce régime est plus intéressant et vous permet de limiter fortement, voire d’annuler, l’imposition sur vos revenus locatifs.