Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

31 JANVIER 2022

L’investissement locatif sans apport, c’est possible ! De nombreux prêts sont accordés sans apport, car les banques estiment que le risque est limité en raison des loyers qui viennent compenser une partie des mensualités.

Investissement locatif sans apport : c’est possible !

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? L’étape du crédit immobilier est souvent une solution incontournable. Mais est-il possible de se constituer un patrimoine immobilier sans pour autant avoir d’épargne ? La réponse est oui, et ce n’est pas rare ! L’investissement locatif sans apport est envisageable à condition de mettre toutes les chances de son côté auprès des banques. Découvrez tous nos conseils.

 

 

Qu’est-ce que l’apport personnel ? Rappel

Dans le cadre d’un achat immobilier et de la souscription d’un crédit, l’apport personnel correspond à une somme d’argent que vous possédez déjà et que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier. Le but est d’amoindrir le montant emprunté.

L’apport personnel provient de l’épargne propre ou des placements financiers, d’un héritage, ou encore des prêts aidés (prêt à taux zéro ou prêt Action Logement).

 

Bien souvent, les établissements bancaires exigent que l’apport personnel représente au moins 10 % de la valeur du bien, afin de payer les frais annexes à l’emprunt (frais de notaire et/ou de dossier…).

Dans le cadre d’un achat locatif, les attentes sont plus souples, ce qui rend l’investissement locatif sans apport possible.

 

Pour aller plus loin :

Investir dans l’immobilier sans apport présente plusieurs avantages :

- cela vous permet d’investir dans la pierre et de bénéficier d’un rendement locatif, sans avoir à toucher à votre épargne ;

- l’emprunt bancaire, encore plus s’il est consenti sans apport, vous permet de profiter de l’effet de levier du crédit. Vous profitez des sommes prêtées pour réaliser votre investissement locatif. Vous remboursez le crédit grâce aux loyers perçus, sans avoir d’effort financier personnel à réaliser.
 

Les clés pour un investissement locatif sans apport

Choisissez bien votre logement

Avant de vous accorder le prêt nécessaire pour financer votre investissement locatif sans apport, la banque regarde attentivement votre dossier et notamment le logement envisagé. Le but est d'estimer les risques de cet investissement immobilier et le rendement locatif attendu. Mettez donc toutes les chances de votre côté en veillant aux points suivants :

●      la situation géographique, qui détermine le niveau de la demande locative, les prix des loyers et de la taxe foncière, et également les facilités de revente.

●      la taille du logement, qui influe sur la cible de locataires et leur turn-over. Un studio aura, par exemple, une fréquence de renouvellement plus élevée, ce qui implique un risque important de vacance locative.

●      l'état du logement. Si des travaux sont à prévoir, là aussi les risques d’avoir un logement non occupé pendant plusieurs semaines sont importants.

 

Constituez un dossier d'investissement locatif ultra complet

La première chose à faire est d’établir précisément le coût total de votre projet immobilier. Ne négligez rien : coûts éventuels des travaux, frais annexes, assurance loyers impayés pouvant rassurer les organismes prêteurs et calculer la rentabilité locative.

 

Ensuite, démontrez que votre projet est solide et que la banque a raison de vous accompagner dans cet investissement locatif sans apport. N’hésitez pas à joindre des documents qui prouvent que votre projet est viable. Certains éléments peuvent vraiment faire la différence, comme le montant des futurs loyers ainsi qu’une simulation du futur rendement locatif.

 

Présentez une situation financière sans faille

Pour investir dans l’immobilier sans apport, vous devez absolument rassurer votre banquier et le convaincre de vous accorder un crédit sans apport, mais également négocier le taux d’intérêt le plus bas possible. Mettez toutes les chances de votre côté en prouvant votre capacité de remboursement :

 

·       Des revenus réguliers : votre situation est plus favorable si vous êtes en CDI et si vous avez un co-emprunteur (conjoint, partenaire de PACS, concubin…). Si vous êtes indépendants, vous devrez présenter les bilans de vos 3 dernières années attestant de revenus suffisants.

 

·       Une bonne gestion de vos finances personnelles : l’établissement bancaire analyse généralement vos comptes en banque par le biais de vos derniers relevés mensuels. Montrez que vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens, que vous ne souffrez pas de découverts bancaires ou d’incidents de remboursement, mais qu’au contraire, vous avez la capacité d’épargner chaque mois. Même si vos revenus ne sont pas très élevés, une capacité d’épargne est un bon point pour réaliser un investissement locatif sans apport.

 

·       Vos précédents investissements : si vous avez déjà réalisé des investissements locatifs avec flux de trésorerie positifs, cela joue en votre faveur.

 

Pour rassurer votre banque et la convaincre de vous aider à réaliser un investissement locatif sans apport, il vous est également possible d’acheter un bien immobilier déjà loué. Le montant des loyers est déjà connu, ce qui est rassurant. D’autre part, le locataire déjà en place vous assure une entrée d’argent certaine.
 

Profitez des dispositifs mis en place par l’État

Certains dispositifs mis en place par l’État vous permettent d’alléger la fiscalité, mais aussi de rassurer les banques grâce au cadre particulier qui entoure ces mesures.

 

·       La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21 %, en fonction de la durée de mise en location. Elle concerne l’achat de biens neufs. Si vous envisagez un investissement locatif sans apport, l’avantage est que la banque pourra intégrer la réduction fiscale dans le calcul de votre reste à vivre.

 

·       Le dispositif Censi-Bouvard : le principe est le même qu’avec la loi Pinel, mais vous devez acquérir un bien neuf dans une résidence avec services (résidences étudiantes ou seniors) et le mettre en location pendant au minimum 9 ans.

 

·       Le statut LMNP (Loueur de Meublé Non-Professionnel) offre aussi de nombreux avantages notamment au niveau du régime fiscal. Le plus de ce statut : vous n’êtes pas contraint d’investir dans un bien neuf.

 

 

Conclusion : investir dans l’immobilier sans apport c’est possible !

En parle souvent de l’indispensable apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. Toutefois, quand il s’agit d’un investissement locatif, la donne est différente. Vous êtes en meilleure posture qu’un acheteur de résidence principale et vous pouvez envisager d’investir dans l’immobilier sans apport, étant donné que les loyers engendrés peuvent servir à rembourser tout ou partie des mensualités du prêt.

Toutefois, ne négligez pas les points clés essentiels pour un investissement locatif sans apport :

-        ayez une vision claire du coût total de votre projet ;

-        préparez un dossier complet ;

-        mettez en avant toutes les possibilités qu’offre le logement sélectionné ;

-        présentez une situation financière personnelle favorable ;

prenez en compte les différents dispositifs de défiscalisation.