COMPRENDRE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI)

08 MARS 2021

Quand on cherche à constituer ou à gérer un patrimoine à plusieurs, la SCI (société civile immobilière) est bien souvent une solution flexible et facile à mettre en place.

Elle permet en plus de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession.

Comment cela fonctionne ? Comment procéder pour la création d’une SCI ? Quels sont les avantages de ce statut ? On vous répond !

SCI - Société civil immobilière

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière ?

Une société civile immobilière, SCI, est une société civile de patrimoine. C’est une structure juridique constituée d’au moins deux personnes, qui sont propriétaires d'un même bien immobilier. Avec la création de la SCI, chaque membre devient alors associé, et détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Le patrimoine immobilier est quant à lui détenu par la société en tant que personne morale.

 

Du fait de son objet civil, dont le régime diffère de celui des sociétés commerciales visées par le Code de commerce, la SCI est une option particulièrement appréciée pour :

  • investir à plusieurs dans un projet immobilier ;
  • gérer à plusieurs un ou des biens immobiliers.

 

Attention à ne pas confondre cet acronyme avec celui de la SCPI (société civile de placement immobilier).

 

La SCI familiale

La SCI familiale est assez répandue. Elle doit alors nécessairement être constituée de membres d’une même famille (jusqu’au 4ème degré : oncles, tantes, cousins germains, neveux et nièces...).

Les autres règles de fonctionnement sont les mêmes que dans une SCI de gestion ou de location, dite classique.

 

Bon à savoir :

La SCI d’attribution commence peu à peu à se faire connaître. Elle a pour objectif principal la construction ou l'achat d'un bien immobilier dans l'objectif de diviser ce dernier entre les associés par la suite (pour constituer un patrimoine immobilier à plusieurs).

 

Le nombre d'associés d'une SCI

Une société civile immobilière doit toujours être composée d'au moins deux associés, c'est un minimum. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum. Selon les objectifs, un nombre trop élevé d'associés n’est pas forcément pertinent.

 

 

Comment se passe la création d’une SCI ?

Les étapes de création d’une SCI sont assez simples et rapides :

1 – Rédaction des statuts : comme toute société, la société civile immobilière doit disposer de statuts, définissant son fonctionnement. Les statuts fixent aussi les modalités de prise de décision (vote à l’unanimité ou à la majorité).

2 – Définition du siège social.

3 – Désignation du gérant, qui assure la gestion courante.

4 – Ouverture d’un compte bancaire sur lequel est déposé le montant du capital social en numéraire.

5 – Publication de l’avis de création dans un journal d'annonces légales.

6 – Demande d'immatriculation en déposant un exemplaire des statuts au centre de formalités des entreprises (CFE). Le greffe du tribunal de commerce se charge de transmettre ensuite aux impôts.

 

La rédaction des statuts est une étape importante. Pensez à vous faire accompagner par un professionnel du droit, comme le notaire.

 

 

Les avantages de la Société Civile Immobilière

 

Gestion du patrimoine au sein d’une SCI

La société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine à plusieurs ou en famille.

Au niveau de la gestion financière, les dettes et bénéfices sont détenus par la société et non pas par les individus. Ils sont ensuite répartis entre les associés à hauteur de leurs parts respectives. Si des travaux sont à envisager, le coût est également réparti entre les membres.

La prise de décision est aussi facilitée. Par exemple en cas de cession d’un bien, l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales est nécessaire. Ce qui facilite les arbitrages, même en cas de mésentente ou d’aspirations divergentes.

 

Facilité de transmission

C’est un des principaux intérêts de la société civile immobilière. La transmission d'un bien immobilier est plus facile dans le cas d’une SCI car elle évite les cas d’indivision et de désaccord face aux décisions à prendre. Avec la SCI les décisions sont votées et si un des membres veut se retirer, il peut alors vendre ses parts pour récupérer sa quote-part en argent. Cela n’entraine pas nécessairement la vente du bien immobilier.

 

Transmission dans des conditions fiscales avantageuses

En plus de faciliter la transmission du patrimoine, la SCI permet également de bénéficier de conditions fiscales avantageuses.

La donation des parts, par exemple de parent à enfant, entraîne le paiement de droits de donation. Mais vous pouvez profiter des abattements prévus pour les droits de succession, en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, il est possible de transmettre un bien immobilier à ses enfants, en ne payant presque rien, simplement grâce à une donation de parts, de manière successive, tous les 15 ans.

 

Société civile immobilière et impôt

Une société civile immobilière dépend du régime fiscal choisi :

  • Imposition à l’IR (impôt sur le revenu) : chaque associé indique dans la déclaration de revenus, les revenus fonciers perçus par le biais de la SCI.
  • Imposition à l’IS (impôt sur les sociétés) : les associés n'ont à s'acquitter de l'impôt sur le revenu sur les bénéfices de la société, uniquement l'année où ils se les reversent. Il est bon de savoir qu’une SCI soumise à l'IS peut déduire de ses recettes, l'amortissement du bien immobilier ainsi que les frais d'acquisition, dont font partie les frais de notaire ou encore les frais d'agence éventuels…